这一夜，谈谈新政，荡荡朝晖 | 房叔说No.463
共 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓
5.17新政刚推出，被8.5新政砍掉的学生票和老人票又活了过来，短社保人群更是庞大，房叔一对一咨询量剧增；
鉴于政策分析和大势走向的问题，反复被问不甚疲劳，针对性的分析还望粉丝参考推文（杭州新政：稳住市场激活市场，不是涨价狂欢！| 房叔说No.460）；
如果嫌逻辑冷冰，还要思考许久，且说些大白话： 1、517是个政治正确并着眼于修正杭州整体市场供需关系的政策。大幅度放开了二手房购买门槛，扩大了潜在买家池，刚性改善满二唯一税费也做了调整；
从城市大局上看，稳住了杭州楼市的底盘，二手房止跌企稳可待；
对新晋二手买家而言，新房摇号资格太遥远的可以淘一淘低价房源；
不太远等得起的咱依然可以补个全票摇新房。
2、二手挂牌量、成交量都会起来，短期会有一阵燥热。其中前期降价幅度较大、价格合适的刚性需求“学区房”会带头走量，其他部分相对着急出售的低价房源也会短期快速成交；
低价房源出得差不多了，二手依然会继续博弈，不着急的“韭菜”可以让子弹再飞一会儿；
新房方面，卖完房的房东又有钱了，相当一部分积极参与打新优化资产是必然的，高社保的不在少数，今年土地供应多，2023的优质新房市场热度依然；
旧池子一边灌水一边放水，放出的水又灌进了另一个新池子，新池子莲花要开，香。 3、最新的LPR大幅下降，政策面尤其是金融层面暖风会持续。刺痛了6%前后高利率入市的旧买家，但惠及了未来入市的新买家；
有新人笑就有旧人哭，新人也会是旧人，怎知是小甜甜还是牛夫人。 4、远郊新房优质的热度也会水涨船高，欠优质的就难了。
杭州贷款利率下降或许没那么快，但一定会降；
土地供应量加大，加上共有产权房的上市越来越近，其中不乏优质的地块，真刚需难局会逐步缓解；
杭州刚性和刚改需求，都在往有利的方向走，怎么看杭州都是个又好又有智慧的城市。
5、利好出尽，也是利空。
杭州还是以稳为主，南京叫停，杭州新房放开限售短期无望，存量房票资产优化的窗口会敞开一段，做好自己的规划；
短期能获得打新的“半张票”也可以厘清思路，当下新房总体总是比二手性价比更高；
看清了前方的路，就知道该怎么走。
6、发布、预测、分析光动嘴，解决不了实际问题。
成交截屏、中介朋友圈让人晕头转向。让新人买二手，这么大个城两眼一抹黑，怎么买？ 勿做无头苍蝇，笔者列了二手板块的文章清单：
摇不到，没得摇？刚需选择之临平山北二手房攻略 | 房叔说No.217；
房住不炒，看看拥江起源的一桥南“中年房” | 房叔说No.230；
摇不到新房？这里有生活品质之城的残梦 | 房叔说No.242；
皇城根，鼓楼旁，城南旧事，已无人问？| 房叔说No.255；
滨江南线二手房，从改善到刚需一直往南 | 房叔说No.295；
建国中路板块：百年求是由此起，人境风雨有茅庐 | 房叔说No.307；
建国南路板块，工业杭州走过光阴的故事 | 房叔说No.308；
丝绸城与体育场板块，好风送我上青云！| 房叔说No.315；
如此生活三十年 ,走近市中心长庆板块 | 房叔说No.320；
雨打丁香风清吟，叶落季节离别苦——清泰板块 | 房叔说No.323；
二手实战指南：地图详解良渚文化村24个楼盘 | 房叔说No.372；
风尘菜贩街，恋恋小西湖，华家池板块 | 房叔说No.376；
40年变迁，从城郊到江河汇——走进景芳及以东板块 | 房叔说No.400；
黄龙，人间有味是清欢 | 房叔说No.422；
若分不清板块、产品、园林、户型是什么档次，参考三篇房叔课堂：
时代变了，你真会挑核心资产？房叔课堂之选房篇 | 房叔说No.318；
你家园林给你的房子加多少分？房叔课堂之园林景观篇 | 房叔说No.325；
你真的会选好户型？房叔课堂之户型实战指南 | 房叔说No.327；
杭州是座怎样的城市、老板块是怎么回事、二手盘的推荐和户型挑选、板块及房屋价值排序都在以上的文章里了，希望房叔公号用时间和脚走出来的文章对你有帮助。
综上5点，有中意的板块和房子，直接去现场找中介询价和找房东，相信如今有诚意的卖家不少；
此外，因为时间点的不同，文中挂牌价格和量与现在会略有浮动，黄龙篇莫名被删，有想在黄龙板块挑二手房的粉丝，房叔公众号留言或者私信房叔;
没写到的板块持续更新中，跑盘辛苦，尽力周更。
另附最新落户与购房资格表；
| PART 2 |
新政谈完了，这一夜，荡荡朝晖。
朝晖街道，实际范围如下，较真起来中北桥和西湖文化广场也是朝晖，但说是泛武林、武林商圈、大武林问题也不大，推荐的楼盘已在图上用绿色三角标出；
▲朝晖区划
分别是远大花园、昆仑公馆、华东园、通盛嘉苑和武林府；
学区划分如下图；
▲朝晖学区划分
远大花园和昆仑公馆都在长板巷北，有卖鱼桥学区的利好，又紧挨3号线潮王路地铁站，出小区步行两分钟可达；
小区西侧北侧紧贴河绿道，街区的步行感好，缺点是北面的德胜高架对最北一排的高楼层还是会有些噪声影响；
远大花园，96年前后的房子，房子不破，维护得很不错，外立面涂料红配绿，站远些看半个房子被树冠挡住，可见小区周边绿化之好，散步和生活气极佳；
▲远大花园
刚需推荐挂牌4.2w/㎡的98㎡及5w/㎡的108㎡户型，两房、三房都有的选，户型都没毛病；
▲远大花园，左-98㎡两房户型，右-108㎡三房户型
全明，南北通透，有干湿分离的细节，留出了玄关空间，还有北阳台偷面积，这个价格的地铁+学区+河景房，图个自住和使用真的不错；
昆仑公馆是滴时代的眼泪，13年交付的青年房，房龄不到10年；
▲昆仑公馆
下石材上铝板的外立面，带会所、地暖、新风系统、高配的卫浴组合（劳芬+当代）、滨江的物业、大量用松的园林景观、强学区、地铁口，妥妥高品质大宅定位；
▲昆仑公馆
可惜当年碰上了70/90政策（70%套数要求不到90㎡），不得不对设计和工程做调整（二并一、三并一），导致部分大户型有两本证的问题，一次要两张票自然也不好卖了，昆仑如今也淡出了地产行业；
但也正是如此，一本证的小户型能便宜上车，求个自住扛通胀问题不大，高配的内装使用还很香，两证户型有挂牌5.1w/㎡，南北阳台，有偷的面积，结构还方便改造，实际得房很高，实在是房住不炒的真香淘宝盘；
▲昆仑公馆-174㎡两本证户型
大户型的户型图在这里放出，建议买174㎡、256㎡，真有想法的问清楚中介几本证，一张票的话6w/㎡上下买住住还是香的，7以上别的板块可选项就多了，板块没啥大的利好了；
▲昆仑公馆，左-174㎡户型，右-256㎡户型
老房子里的冠军挑了华东园，2000年前后随着华东院盖起来的配建住房，如今都是商品房了；
▲华东园
作为朝晖老房子里少有的电梯高层，停车相对老小区简单，房屋维护和户型不差，内里安静，住的邻居有许多华东院的退休干部，自然居民素质不差，房价不高，图个自住方便，少烦恼；
推荐挂牌4.81w/㎡114㎡户型，4.12w/㎡128㎡户型，除了客厅改暗了，其余全明，南北通透，再杀点价成交问题也不大；
▲华东园，左-114㎡，右-128㎡
其他老房子可以看看河边的朝晖苑，在朝晖片区相对环境幽静些。
文晖路以南推荐的通盛嘉苑和大家武林府详见大武林篇，这里便不重复写了。
▲左-通盛嘉苑，右-大家武林府
总结，朝晖胜在距离主城极近的区位，生活安逸，地铁、医院、商业、学校、公园等配套极便利，沿河环境佳；
不足是房子老、停车难、主体学区在主城区里不强、板块内缺乏扛鼎的豪宅产品，求自住舒服，求投资意义不大。
| PART 3 |
▲清时运河
鹭莺滩上棹扁舟，薄雾朝晖暗戌楼；
出自清《松壑集》的这两联诗便是朝晖二字的由来；
上联写了当时朝晖的水面宽阔，下一联写了远看武林门城墙的景象；
诗的作者王修玉是康熙时仁和县（古杭州主要县之一，大致下城区的范围）的贡生，作为本地才子，他的描述很有可信度；
尽管如此，实在难想象出清康熙年间的朝晖水网密布，百姓行扁舟、撑长棹的景象，毕竟在杭州人的印象里，朝晖一带是扎实的工农结合部、职工生活区；
这一夜，说说它的故事。
朝晖的最南端，坐落中山花园的北面，有条以街道命名，平行于运河走向的朝晖路，民国时，这路称城外大道、城外马路、余杭汽车路，“城外”二字精确地描述了城墙外这一片的定位；
▲民国城外大道——1981朝晖路
1949新中国建国之后，随着“还湖与民”与“工业强国”的精神引领，城墙里及新办的大量的厂、企业、学校陆陆续续扎根城外；
交通集团、棉纺厂、浙工大、发电机厂、杭建、昆剧团、省人民医院、市儿童医院...一大堆名字陆陆续续驻扎于此；
企业多了职工就多，职工多了要生活要居住，商业和住宅就有需求；
改革开放的1978年，朝晖一区开始建设，当时的名字还叫“朝晖新村”。盖好后，因为企业和厂众多，职工居住的需求还是旺盛，朝晖片区的楼房越盖越多；
1983年，朝晖街道成立，朝晖新村便更名为朝晖一区。随后向北建设的楼房，延续了这个名字，分别叫二区、三区……一直建到1993年的长板巷边，“朝晖九子”聚齐了，住了十来万人；
回顾这15年，朝晖坐拥100多家单位，聚集全是高收入产业人群，学校、医院、商业配套齐全，可谓80年代的“未来科技城”。
这老版“未来科技城”的最北头，有一条不宽的长板巷，是如今学区的分界线；
▲热闹又挤的长板巷
长板巷因过去巷子北边铺面长石板而得名，大概率也是为了防汛，长板巷与水有种缘分，早年间杭州伢儿在这两边的运河里游泳的不少，个个都是踩水的好手，其中还走出了游泳奥运冠军罗雪娟；
长板巷的西头连着德胜桥，窄的仅供一车同行，让桥头总能听到嘀嘀嘀的喇叭响，作为朝晖与湖墅的边界，有着许多故事；
▲老德胜桥
据《咸淳临安志》的记载，南宋的有一年，名将韩世宗追杀叛将苗傅、刘正彦到此，困敌于桥，得胜而诛，故以得胜桥为名，直到明嘉靖年间才改为德胜桥；
德胜桥东边是长板巷，西边则是湖墅的夹城巷，湖墅八景之首便与此地有关，说中秋之夜在德胜桥头观月，月亮能从水边爬起来，十分迷人，故称“夹城月色”；
▲夹城巷-德胜桥-长板巷-石灰坝
笔者走到桥下，猜想是向北望宽阔的运河水面，过去能望到御码头、富义仓，不过如今这高架一座，断了月光，十五的夜里恐怕都是远光灯了。
▲德胜桥下的夹城夜月公园
朝晖这一片最重要的主干道还有一条潮王路，横亘在朝晖和湖墅中间；
▲潮王路
唐朝长庆年间，水害为患，这带有个叫石瑰的人散尽家财筑堤扞潮，在修筑堤坝时被涌潮卷走；
死后数年，每逢雨季，河水附近屡显灵异，官吏上报，唐懿宗李漼听说这事，封其为潮王，当地百姓自发立庙祭祀，专门奉祀这位被神化了的民间捍潮英雄。
▲潮王石瑰
几十年过去了，百姓真把潮王当成了神，性别也模糊了，竟演化出了潮王和潮王娘娘，先后盖的几座潮王庙有所不同，最大那座也叫石姥庙，但也有石公庙；
与潮王路有关的潮王庙，据说就在现潮王路与河东路相交处的东北侧，如今潮王人家这片；
到了清咸丰年间，庙进行了大修，大殿、厢房、戏台一应俱全，每逢潮王和潮王娘娘生日，就有民间大型奉祀活动；
后来这片设了一个潮王庙小学，搞不清是朝晖几区的学校的前身了，再后来，前后大殿先后改造成学校的教学楼和操场；
八十年代初，潮王路开建，就连戏台也都拆掉了，于是，“潮王”两个字就从庙名转到了路名上了。
▲东新路潮王庙
如今在北边的东新路东侧还留有一座潮王庙，有机会大家可以去看看。
能说的还有太多，不能俱足望海涵，有补充的请在评论区留言，或分享与这里的故事。
| PART 4 |
二手不比新房，选生活多过投机，请真切地多用脚、身体和眼睛去挑选容身之家。
最后，对于因新政有了半张票，抑或是日后实在摇不中最终选择二手房的读者，笔者衷心祝愿你在杭州顺利安家，有一段灿烂的前程；
且借陀翁的话寄语：要爱具体的而非抽象的人；要爱生活而非生活的意义。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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